Hay algo bastante tranquilizador en pensar que las medidas que premian la moderación producen comportamientos moderados. Pones un incentivo aquí, el ciudadano lo ve, hace lo que se esperaba de él y todos tan contentos. La pequeña dificultad aparece cuando el ciudadano, además de leer la intención, hace cuentas.
Traigo esto a colación por las nuevas reducciones del IRPF del alquiler. En uno de los supuestos del Real Decreto-ley 29/2026, mantener la renta de referencia permite reducir un 50% del rendimiento neto positivo. Si se aumenta, hasta un 5%, la reducción pasa al 40%.
Puede parecer razonable el que quien no suba el alquiler reciba un trato fiscal mejor. Hasta aquí podemos estar de acuerdo incluso algunos que solemos discrepar porque preferimos tener razón a ganar dinero.
Vamos a hacer algunos números que para hablar en abstracto ya tenemos la campaña electoral. Un propietario cobra 12.000 euros anuales y tiene 2.000 de gastos. Le quedan 10.000 antes del impuesto. Con una reducción del 50%, tributan 5.000; aplicando un marginal del 30%, paga 1.500 y conserva 8.500.
Ahora decide cobrar diez euros más al mes. Tampoco parece que estemos ante un villano particularmente buitresco.
La renta anual pasa a 12.120 euros y el rendimiento, descontados los mismos gastos, a 10.120. Pero la reducción baja al 40%: tributan 6.072 euros, el impuesto asciende a 1.821,60 y al propietario le quedan 8.298,40.
En resumidas cuentas, el inquilino paga 120 euros más, el casero se queda con 201,60 menos y Hacienda, porque quien controla a Hacienda, mejora en 321,60. Al menos uno de los tres ha entendido cómo aprovechar la subida.
Para que el ejemplo sea el que dice la norma, hablamos de un nuevo contrato después del 1 de diciembre de 2026, celebrado por el mismo arrendador, no gran tenedor, en régimen común y sin otra reducción superior aplicable. Los gastos coinciden aquí con desembolsos, mantenemos el marginal y dejamos fuera impagos, periodos vacíos y otros impuestos. Suponemos que las subidas son legales y trabajamos con la redacción publicada, no con una garantía de que vaya a permanecer intacta.
Y dirán Vds.: pues estupendo, precisamente se trataba de que no le compensase subir. Es verdad. Pero acompáñenme un par de filas más.
| Subida respecto a la renta de referencia | Renta anual | Queda después de gastos e IRPF |
|---|---|---|
| Ninguna | 12.000 € | 8.500 € |
| 1% | 12.120 € | 8.298,40 € |
| 3% | 12.360 € | 8.495,20 € |
| 4% | 12.480 € | 8.593,60 € |
Con estos supuestos, el propietario necesita subir aproximadamente un 3,05% para quedarse como estaba. Por debajo de ese punto, dentro del tramo que estamos mirando, cobrar más le deja menos. A partir del 4% ya mejora su resultado. No empiecen a llorar emocionados trasn un análisis superficial en el que concluyanque Hacienda les perdona nada adicional al llegar al 4%. La reducción sigue siendo la misma. Simplemente, la subida ya alcanza para compensar lo que perdió al abandonar el 50%.
Aquí está lo que me interesa: hemos hecho poco atractivas las subidas pequeñas. El propietario que haga esta cuenta tendrá motivos para mantener la renta o, si puede y quiere aumentarla, buscar una subida suficiente para superar el escalón.
Ojo, tampoco aprovechemos la tabla para demostrar lo que nos apetecía pensar antes de abrirla. Esto no prueba que la medida vaya a hacer subir los alquileres. Puede conseguir que muchos propietarios no los toquen. Otros no tendrán margen para cobrar más, por mucho que les anime su hoja de cálculo, aunque no parece el escenario más probable hoy en día con la escasez predominant. El mercado, la ley y los inquilinos también tienen algo que decir.
Lo que sí muestra es que premiar la congelación y favorecer la moderación de las subidas son cosas distintas. Si queremos saber qué termina pasando, habrá que mirar cuántos se quedan quietos y qué hacen quienes deciden moverse.
La intención de una norma nos dice qué conducta se quiere conseguir. La cuenta nos ayuda a entender por qué alguien podría hacer otra cosa. Conviene leer las dos, sobre todo cuando la primera nos gusta mucho.
) pues parece apropiado.