Totalmente de acuerdo. Para mí mi primera inversión es en renta variable. El alquiler, como he comentado, es una manera más de diversificar y a la que no pretendo destinar más de un 20% o 30% de mis inversiones.
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Tienes razón. Estoy de vacaciones y he puesto lo de los 10-12 años pensando en un estudio personal que tengo hecho. Posiblemente serían algo más de 20 años.
Pero en lo referente a la rentabilidad, discrepo. Quería elaborar un poco más mi respuesta (sigo de vacaciones), pero la cosa sigue avanzando y contestar en una semana, ya no tendrá sentido. Por eso no voy a poder concretar con datos concretos, lo que voy a comentar a continuación.
- Partimos de la base de que la inversión en ladrillo es para diversificar y mi primera inversión es la RV.
- El piso tiene que estar bien ubicado. Transporte público, servicios…
- Al igual que quixote acumula sus compounders cuando están por debajo de PER 20 y han perdido más de un 20% respecto a máximos del último año (leí eso o algo parecido en algún tema). Aquí también tienes que comprar el piso con descuento. Yo busco al menos un 20%.
- Si tienes unos buenos ingresos, una buena salud financiera y compras el piso con descuento, se puede conseguir una financiación del 100%.
- Haces una hipoteca al máximo número de años posibles y que puedas asumir en caso de tener el piso sin inquilinos. Ya amortizaras.
- Seleccionas unos “supuestos” buenos inquilinos. Preferible familia con hijos. Y alquilas el piso vacío. Si tienen que amueblar el piso es porque van a estar muchos años en el.
- Haces un buen seguro de impago del alquiler, que te cubra también los gastos de abogados, etc.
- Los primeros 2 o 3 años acumulas la diferencia entre el alquiler y la hipoteca/IBI/comunidad para posibles reparaciones/reformas.
- A partir de aquí tienes dos opciones o invertir esa diferencia (S&P o MSCI World serían buenas opciones) o ir liquidando hipoteca.
Con todo esto, en 26 años (los años del caso que comenta Dorado) tienes el piso pagado de sobras y con un ingreso pasivo (dividendo) mensual. Y de tu bolsillo solo has sacado los gastos varios e IVA de compra. Y te aseguró que la rentabilidad va a ser igual o superior a la del S&P 500.
Y os dejo que tengo que llevar a mi hija a la playa antes de que me tire el móvil por la taza del water. Jajaja!!!
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Planteado así, ya comienza a ser mucho más razonable.
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Para alcanzar la IF con alquileres tienes que tener muchos inmuebles que alquilar, ya que siempre hay sustos como gastos sorpresas, falta de inquilinos, impagos o subidas de impuestos. En mi familia, desde mi abuelo se ha estilado mucho lo de comprar para alquilar, además de generar numerosos quebraderos de cabeza, también ha sido deflacionario en los últimos años, los alquileres actuales están por debajo de los previos a la crisis. En mi opinión, un buen plan de IF debería contar con 1 único inmueble, de residencia, o muchos inmuebles, sin término medio, de lo contrario estarías concentrando mucho la cartera, como si invirtieras en RV con muy pocas posiciones.
En mi caso estoy hipotecado, me quedan pocos años, y sí que hago amortizaciones aunque el interés actual está por debajo del 1%, el motivo es no perder el jugoso 15% de la deducción por inversión en vivienda habitual, que no sé si aguantará mucho más. Es una decisión que algunos en mi entorno no comparten, pero prefiero no arriesgarme a perderla. En paralelo sigo aportando a fondos y planes para diversificar, por supuesto.
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De todo su planteamiento del que no dudo que esté bien estudiado, lo único que puede dar por cierto es que la partida de gastos irá increscendo cada año.
Desde el Euríbor que está en mínimos históricos y algun dia volverá a su media natural (2%), pasando por impuestos, reparaciones, comunidad, derramas, seguros, etc.
Todo lo demás, está muy bien sobre el papel pero lo que es seguro es que no es seguro. La teoría de que si amueblan el piso van a estar más años, en mi opinión, no se sostiene. Si son padres de familia digo yo que vendrán de vivir en otro sitio y tendrán muebles. Si se marchan los inquilinos, hasta que vuelven a entrar otros pueden pasar unos meses donde no se ingresa nada pero se sigue pagando.
Significa que es una inversión no rentable??? Para nada, Yo tengo 2 viviendas alquiladas pero no las compré para ese uso, las circunstancias de la vida me llevaron a ello. Una de las parejas nos quiere comprar uno de ellos y probablemente acepte porque estoy hasta el gorro de derramas, extra-derramas, inundaciones en el garaje, los de las fincas que son unos inútiles, vecinos morosos,etc.
Puestos a invertir en inmobiliario, se ha mirado Unibail Rodamco??? Con su asociación con los australianos se ha convertido en un gigante sólo por detrás de SPG.
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Otra opción sin quebraderos de cabeza es invertir en una empresa del Inmobiliario, si uno cree en esto, y así solo se preocupa de cobrar los dividendos, en lugar de estar peleando todo el día con vecinos, Hacienda, el Ayuntamiento, el Administrador, las derramas,etc.
Ahí les dejo dos ideas para estudiar este agosto:
1.- Federal Realty Investment Trust. 50 años (si 50) incrementando el Dividendo.
http://www.federalrealty.com
2.- Realty Income. 15% de interés compuesto en los últimos 25 años.
https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx
Buenas días y buena suerte!!
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De qué me sonarán a mí estas dos aburridonas que ningún fondo de los xulos las tiene… 
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Si usted mañana entra en una sucursal bancaria a pedir un préstamo, observará al señor trajeado esbozar una tímida sonrisa, le invitará a pasar y dentro de su gama de préstamos le aconsejará la hipoteca fija para su tranquilidad. Eso de entrada ya debería ponerle en alerta. Por defecto, todo lo que le aconseje su banco, de entrada, sea malpensado. De hecho, la verdadera estafa son las mixtas, las fijas es la manera en que el banco tiene claro que va a ganar más dinero con usted. Pero empecemos por el principio para darle forma a todo.
La práctica totalidad de las hipotecas en España están referenciadas al Euríbor desde la aparición de este en el año 2000. El Euríbor se calcula al aplicar una media entre el tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí. La media anual del Euríbor desde su creación es del 2,00% y su punto álgido fue en julio del 2008 que alcanzó el 5,39% motivando con ello la imposibilidad de muchas familias de hacer frente al pago de la hipoteca y que acabó desembocando (entre otras cosas) en la crisis inmobiliaria que vivió nuestro país.
Desde febrero de 2016 ocurríó un hecho inesperado y que nadie nunca pensó que pudiera pasar y es que el Euríbor entró en negativo con lo que en la práctica podía darse el caso (como así fue) que hubiese gente con hipoteca al que no sólo no se le podían cobrar intereses sino que había que abonarle dinero. Un accidente dijeron. Accidente que lleva 31 meses (este agosto cerrará sobre -0,17) y que tiene pinta que se alargará.
Hemos dicho que en julio de 2008 tocó su techo no??? Bien, años después y a raíz de una demanda de un campesino contra Cajasol por unos intereses desmesurados se descubrió la estafa. La mayoría de bancos europeos habían manipulado el Euríbor y el Líbor (su homónimo anglosajón) entre los años 2005 y 2009. La banca estafando??? no me lo puedo creer. Qué su punto más álgido coincidiera justo en esa etapa??? Casualidad. Hasta entonces nadie se había preocupado de como se calculaba. Un sistema opaco y del que nadie daba cuentas. Bien, este era el funcionamiento. Una empresa privada, llamada Tomson Reuters llamaba cada día a varias entidades bancarias (unas 40) para preguntarles por el tipo de interés que se prestaban el dinero entre ellos. De todas las respuestas eliminaba el 15% de las más altas y las más bajas y sacaba la media. Ojo, preguntaba !!!. Es decir, una encuesta. Nada de contrastarlo en datos. La estafa que se presumía era tan grande (sólo en España afectaba a 18 millones de hipotecas) que bancos, Banco de España, BCE, reguladores, interventores y prensa afín lo silenciaron tanto como pudieron. Eso no evitó multas millonarias para diferentes bancos y que la Comisión Europea se pusiera manos a la obra.
Lo primero (multas aparte) que se instó desde Europa es a modificar el Euríbor y la forma de calcularlo. Se haría bajo datos reales y fehacientes, con el BCE como gran influencia y mucho más regulado y controlado. Para ello se conminó a los bancos a que en 2016 tuviesen listo el llamado Euribor Plus que se calcula en base a datos reales de préstamos interbancarios. Estamos camino de 2019, seguimos sin noticias del Euríbor Plus y ante la poca colaboración de las entidades financieras. la Comisión Europea ha decidido que sacará ella misma un índice de referencia (se habla del 2020-2021).
Si los bancos han demostrado algo a lo largo de los últimos años es ser poco honestos. Las demandas se les acumulan: cláusula suelo, multidivisa, IRPH, cláusula vencimiento anticipado, gastos hipoteca, prima única,…sin hablar de preferentes, productos estructurados, etc,etc,etc,…, como para confiar en lo que te recomiendan.
Por qué digo que las hipotecas fijas son una estafa??? Primero, es una opinión de cosecha propia (las mixtas si son una estafa con todas sus letras). Las hipotecas fijas han pasado en 5 años de ser residuales a suponer casi el 50% de las que se firman hoy en día. El argumento es que con el interés fijo usted ganará tranquilidad sabiendo que siempre pagará lo mismo, que es el mejor momento porque tienen estudios que hablan de un Euribor en positivo en 2019 (jejeje, llevan así desde el 2016 y hasta el Banco de España ha admitido que no contempla ese escenario hasta 2020-2021) y que nunca un interés fijo ha estado tan bajo.
Bien. se les olvida algunas cosas. De entrada exigen más vinculación (y las vinculaciones a los bancos no son baratas precisamente). Lo máximo que dejan son 15-20 años con lo que el plazo de amortización es más corto y en consecuencia cuotas más altas. De la comisión de apertura no se libra y encima es más alta que la de las variables. Se les olvida explicarle la existencia de la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. Es una forma legal de imponer una clausula suelo.
Por qué tienen tanto interés en promocionarlas??? Pues porque con las que tienen firmadas no ganan dinero. La mayoría tienen diferenciales bajos (sobre el 0,50), súmele el Euribor actual y verá.
Pero vayamos a un ejemplo práctico: hipoteca de 150.000 Euros a 20 años.
A) Tipo Variable Euríbor + 0,99 (que es la estándar en la mayoría de bancos) nos da un 0,82 (0,99 -0,17)
B) Tipo Fija: 2,50%
Obviamos aquí comisiones y gastos del préstamos.
- En 20 años, en la variable acabará pagando 12.687,18 Euros de intereses mientras que en la fija serán 40.765,04 Euros. Poquita diferencia no?.
- El primer año la cuota de la variable son 677,86 y la fija 794,85. Una diferencia de 116,99 Euros = 1.403,88 Euros anuales que se ahorra. 1.400 Euros anuales en MO, JNJ, MMM o PEP durante 20 años sería una mala idea eh Quixote??? :=).
- El primer año la variable paga de intereses 1.203,99 (el 9,5% del total del préstamo) y la fija 3.683,21 (el 9% del total del préstamo). Importante este punto porque es al principio cuando pagamos más intereses. En este caso en una hipoteca a 20 años casi la décima parte lo abonamos el primer año. La diferencia es de 2.479,22 Euros.
Si extrapolamos la situación a 3 años (ya sé que algunos direis que el Euríbor puede subir pero ninguno que puede bajar y si la tendencia como parece se alarga hasta el 2020-2021 no es tan descabellado hacer esta simulación) nos resulta:
- La variable a lo largo de 36 cuotas habrá amortizado 20.962,70 Euros del capital contra los 18.013,05 de la fija.
- La variable habrá pagado 3.440,38 Euros de intereses (un 27% del total) contra los 10.601,70 Euros (un 26% del total) de la fija. Casi nada.
- La diferencia de lo gastado en función de la cuota es de + 4.211,64 Euros a favor de la variable que tendrás en tu bolsillo y que podría servir por ejemplo para amortizar parte del préstamo (otra de las ventajas de la variable que en la fija te crujen con comisiones especiales para ello).
Y como digo no tengo en cuenta aquí ni los gastos derivados de la contratación de la hipoteca, ni las comisiones especiales, ni el poder amortizar anticipadamente con lo ahorrado, ni lo que te clavan con los productos vinculados, etc, sino la diferencia sería más sangrante.
Si esto es sencillo. Si el banco tiene la desvergüenza de ofrecerte la hipoteca mixta (10 años fijo + 10 variable) para que te comas todos los intereses al principio, probad de hacedles la contraoferta inversa: los 10 primeros años variable y los últimos 10 fija. Vereis cuanta predisposición.
Saludos y perdón por el tocho.
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Muchas gracias por su respuesta tan detallada, opino lo mismo que usted.
Hace unos meses cambié de hipoteca y me ofrecían las mixtas que desde luego son una estafa clara (aún no entiendo quién puede contratar eso, así se lo transmiti).
Yo contraté una hipoteca fija con Bankia a 25 años al 2,25%, sin ninguna vinculación (salvo la nómina) y sin gastos típicos de apertura y cancelación. Siempre he pensado que es un chollo, por eso cuando comentó lo de la estafa no sabía si al final me la estaban clavando sin saberlo (para variar) 
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Disculpe la molestia. Una vez que está en la página, ¿cómo obtiene los vl históricos del msci world? Es decir, dentro de ella cuál es el recorrido para acceder a ellos. Gracias.
Que retencion en origen tienen esas …no són REITS?
Y que tanto por ciento de ese 15% es dividendo?
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De verdad, estos hilos son pura sabiduría condensada. Gracias a todos!! Impresionante
Estáis tocando muchas dudas que yo tb tengo y aportando puntos de vista que ni me había planteado. Olé!
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15% …
Ahora no tengo acceso al PC y era necesario tener Adobe Flash Player, cosa que no tengo ahora disponible con el IPad. Creo recordar que era accediendo a través de este camino ( ver Home/our SOLUTIONS/ indexes/ …)
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Réstale un 4,5% de dividendo, aún así es buena rentabilidad. Yo creo que son empresas para comprar cuando viene una crisis del ladrillo, que como bien sabeis es un sector completamente cíclico.
Si están interesados en REITs americanos les recomiendo leer los análisis en Seeking Alpha de Brad Thomas. También tiene un episodio de podcast interesante en SureDividend de introducción a los REITs. Es coleguita y fanboy del señor Donald Trump, pero por lo demás parece buena gente y cubre casi todo REIT viviente en USA. Tiene un libro y un sitio web como todo quisqui, pero con los análisis de SA la verdad es que son una buena introducción al REIT que quieran.
El tipo tiene un acrónimo imitando al SWAN, que llama DAVOS, se supone que sería el portfolio total en REITs americanos para dormir tranquilo y cubrir todos o la gran mayoría de sectores posibles en REITs:
- D: Digital Realty Trust…centros de datos.
- A: American Tower…torres de comunicaciones.
- V: Ventas…salud.
- O: El que ya han mencionado Realty Income, que seria net lease.
- S: Simon Property Group, centros comerciales.
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Dejando a un lado el carácter y la calidad del criterio de este señor que a unos podrá gustar más o menos… A partir del minuto 40 aprox. comenta lo que hemos estado hablando sobre vivienda vs usar el dinero para otra inversión y toca los temas:
- Propiedad, banco vs comprador (passive income or active income? asset or liability?)
- Población generacional, viéndose reducida, por lo que no se prevee una subida como en el pasado
- Ventaja del interés compuesto y libertad que otorga frente a la rentabilidad de la vivienda y el tiempo personal que se invierte…
- REITs, introducción, tipos de REITS, oportunidades que ofrecen, dividendos…
Personalmente me ha parecido interesante
https://www.youtube.com/watch?v=hzFl0uDwAQY&t=6065s
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Actualización mensual de mi posición en el camino hacia la independencia financiera. Mi patrimonio se queda clavado en el sitio, fruto del mediocre año value, mientras el benchmark continúa alejándose.
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Se cruzará con el benchmark, estoy seguro.
Gracias por el trabajo que te has pegado. Estoy también este año por el estilo.
De no ser por Índices USA y las cosas Growth USA y Midcaps Euro, estaría en negativo, fijo.
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