Discúlpeme la indiscreción: ¿en qué barrio se dan esos números?
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Barrio de Lucero.
Acabo de entrar en idealista.
Compra/venta:
Alquiler:
Ya le digo, sin entrar en detalles.
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Muchas gracias por la información
Estos son mis retornos anualizados particulares:
Inversión directa en ladrillo alquilado 4% > RV Indexada 3% > Indexado REITs 1,1%
El timing y la suerte es importante. Mi índice REIT en 2019 hizo un +24%. En 2020 lleva un -25% por el COVID y no creo que levante cabeza (aun así, sigo mi método y he rebalanceado promediando a la baja y comprando mas).
Una caída así, sería el equivalente a que mi vivienda alquilada me la hubiesen destrozado y además estuviese 1 año sin inquilino.
Totalmente deacuerdo.
En mi caso tardo 1 hora en realquilar el piso por la alta demanda de la zona. Es publicar el anuncio y en 1 hora tengo 20 interesados dispuestos a dar una señal sin ver el piso (así era hace 4 años).
Al principio no seleccionaba mucho los inquilinos e iba de buena fe, ahora soy mas selectivo por malas experiencias pasadas (destrozos, demoras en el pago, impagos).
Aun así, el precio de mi alquiler está un 20% por debajo del precio de mercado de la zona. No me gusta especular con la vivienda porque me parece algo de primera necesidad y bastante drama tienen nuestros hijos para poder independizarse. Tampoco quiero que el inquilino encuentre un piso similar en el barrio un 5% mas barato, se vaya y me toque otra vez hacer gestiones (contratos, avales, fianzas, pintar), ya empiezo a tener una edad. Prefiero que el inquilino sepa que ha encontrado un chollo y se quede muchos años a formar una familia. Mi piso equivalente a la parte de RF que tengo infraponderada en mi cartera.
Mi consejo es alquilar sin amueblar, para evitar gente de paso. Cuantos menos cosas tenga el piso, mejor, menos averías y aparatos que sustituir. El inquilino que invierte en mejoras o muebles, se queda mas tiempo.
Yo vengo de una época en la que la compra del piso para vivir no se cuestionaba. Los pisos siempre subían y era un inversión segura, nadie se preocupaba de los gastos/impuestos de compra/venta o el euribor porque las plusvalías eran de doble dígito, la gente iba rotando sus viviendas y dando pelotazos. En estos momentos tengo mis dudas de que la compra/venta de pisos por revaloración sea rentable, otra cosa es comprar para alquilar porque la juventud tiene muy complicado comprar y el alquiler es tendencia, pero tambien es tendencia el empobrecimiento de la juventud. A mi me ha salido bien la jugada, pero podría haberme salido mal tener concentrado todo mi patrimonio en ladrillo.
Este piso fue mi vivienda, jamas una inversión (no tenía los conocimientos que tengo ahora). Circunstancialmente, cumple la función de diversificar y garantizarme una renta cuando la bolsa cae.
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Buenas tardes. Yo vivo en mi vivienda en propiedad ( todavía propiedad del banco, pero al fin y al cabo en propiedad). Pero tengo un amigo que por circunstancias de la vida tuvo que poner su casa en alquiler, y me dijo que su opción era poner el alquiler un poco más caro que la media, para que la selección de los inquilinos se hiciera sola… y me consta que le funciono. Como idea me pareció interesante.
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Buena estrategia, si le da buenos resultados y no aumenta la rotación de inquilinos. La suerte es un factor importante como comenta @Ayuso Si me dan a elegir prefiero tener suerte que talento
Mi estrategia de precios baratos, ademas de por principios morales, también me permite seleccionar a los mejores inquilinos de los 30-40 interesados (familias jóvenes con hijos en edad escolar, 2 nóminas estables en empresas diferentes). No suelen cambiar a los hijos de colegios, y en caso de separación, uno de ellos se queda en el piso porque sigue siendo chollo.
Los solteros o divorciados de alto nivel adquisitivo a priori parecen interesantes, pero son mas volubles a cambios en su vida o sus negocios.
Cada persona está en una situación, en la mía prefiero menos rentabilidad y menos riesgo, a cambio de no tener preocupaciones.
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En mi caso particular, también tuve un piso alquilado durante varios años y siempre a parejas conocidas y a un valor inferior al de mercado. Cuidaron del piso como si fuera suyo y no dejaron de pagar el alquiler ni un solo mes.
Con respecto a la dificultad de las nuevas generaciones para alquilar vivienda, depende mucho de la zona geográfica donde uno resida. En el caso de las grandes ciudades puede ser así, pero en capitales de provincia de tamaño medio, el gran número de viviendas que se ha construido en las últimas décadas, ejerce una presión a la baja en términos relativos tanto del precio de la compra como el del alquiler
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Me parece que se equivoca. Creo que no hay que pretender analizar la inversión en renta variable como lo que no es: una inversión donde intentar obtener cada año plusvalías. Aquí lo importante es el largo plazo. A un año puede pasar casi cualquier cosa.
Como parte de la renta variable lleva bastantes años funcionando bien parece que basta que una empresa gane mucho dinero para que sus acciones funcionen muy bien, pero no consiste en esto la cosa.
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Aquí quizá habría que mencionar estrategias DGI, que generarían renta. Quizá es lo más parecido a la Inversión en Inmuebles.
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Tienen razón @agenjordi y @cesar2314. El ladrillo alquilado se asemeja mas a una estrategia de dividendos. He simplificado demasiado en mi ejemplo, comparando productos que no tienen nada que ver. Mi mente necesita ejemplos simples y escenarios para entender lo que estoy haciendo.
Mi comparación solo es válida en el escenario de ¿que pasaría si, a día de hoy, necesitase liquidez y tuviese que cerrar todas mis inversiones?. A 3 años (corto plazo), el ladrillo ganaría a la RV y al REIT.
Tengo otras inversiones, y la ganadora absoluta serían las criptomonedas y la perdedora la inversión en empresas no cotizadas o negocios propios (aun están a PER infinito).
Los resultados a medio plazo seguramente ser al revés de lo que ocurra a largo plazo.
En una inversión a largo plazo, las oscilaciones de mercado de ±25% anual son ruido. Lo bueno de invertir en ladrillo o en empresas no cotizadas ilíquidas es que en un momento de calentón no puedes vender en el bróker como si podría hacer con las acciones.
Mi intuición me dice que, a largo plazo y en un escenario estable, un indexado de REITs gestionado por profesionales, debería dar un rendimiento similar a mi piso alquilado, pero en los 4 años que llevan compitiendo las estrategias, no se ha cumplido.
Aun es pronto y quiero esperar 10 años antes de tomar ninguna decisión de venta del piso para “traspasarlo” a un REIT y olvidarme de las gestiones de arrendador novato.
De momento me va bien y tengo suerte, pero tener tanto patrimonio en ladrillo me parece poca diversificación, un cambio de mercado, un terremoto, una okupación del edificio son riesgos con los que no estoy a gusto a largo plazo
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Me deja sorprendido con esos precios 
: Compra 134.000€, alquiler 850€.
Haciendo un número rápido (sumando gastos en la compra, y descontando los gastos del alquiler) me sale un PER de 14 o un rendimiento anualizado de 6-7% !!
Son precios de “oferta” (no reales de cierre de la transacción), pero aun así, con estas cifras si compensaría comprar un piso antiguo, reformar y alquilar.
Conozco la muy bien esa zona, viví alli cuando nos manifestábamos para que retirasen el poblado chabolista del Cerro de la Mica en el que se vendía droga y caían nuestros hijos. Fui propietario de una vivienda (era lo mas céntrico que puede permitirme cuando llegue a Madrid desde el pueblo).
Ahora es un buen barrio, con viviendas muy antiguas pero muchos parques, servicios y cerca de Madrid.
He estado curioseando en Idealista y los precios disparatados del alquiler no me sorprenden (la juventud tiene un drama para independizarse), pero si que los precios de compra son mas bajos que 16 años después que cuando yo vendí mi piso (pre-burbuja).
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Si al precio de compra le añade los gastos que ha de asumir como comprador (transmisiones patrimoniales, notario y registro con su correspondiente IVA) y el coste de la reforma, aunque sea mínima con su IVA correspondiente y al precio del alquiler le quita los gastos que ha de asumir no repercutibles al inquilino, como los gastos de comunidad, IBI y seguro del hogar y los impuestos que ha de asumir por estos ingresos, que van a su base imponible, incrementando lo que ya percibe por sus rentas del trabajo, verá otra rentabilidad más real.
Si, ademas, hace un cálculo más conservador considerando un ingreso real de 10 mensualidades al año por posibles imprevistos , tales como impagos, reparaciones de su vivienda y del edificio y cambios de inquilino (cuando un inquilino se marcha, normalmente a fin de mes, no entra uno nuevo al día siguiente), verá los números de otra manera. Personalmente así lo veo.
No obstante, si que es un buen ratio comparado con lo que hay en otras zonas.
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Para hacer cálculo del posible PER, pensamos que cuanto más alto el alquiler en comparación con el precio, más opciones de rentabilizar la vivienda.
Sin embargo igual también deberíamos hacer otro cálculo, aunque este es más difícil de hacer (o más bien, más difícil de valorar) y donde hay bastante más dispersión de probabilidad.
Cuanto más alto el alquiler en relación al salario medio,más opciones que uno termine teniendo problemas para poder cobrar. Afirmarán con razón, que eso va a depender de su inquilino. Efectivamente. Pero que las probabilidades se van incrementando en nuestra contra tampoco es algo a olvidar.
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Buff, esa correlación no la tengo del todo clara. Todos los procesos de gentrificación o de subida de precios se inician en muchos casos con rentas medias bajas que se mantienen mientras los precios de los nuevos alquileres suben. No olvidemos que la revalorización de los alquileres se produce en muchos casos cuando el inqquilino actual ha salido, y pueden pasar muchos años entre tanto y tanto.
De hecho, creo que lo que indica es un buen momento de invertir. Yo en cuanto veo tiendas de “segunda mano” y cafeterias “cuqui” con mobiliario destartalado pero muy refinadas… solo pienso en: “compra!!”
Cada manzana de una ciudad puede ser un microcosmos
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Ha resumido vd de forma muy clara y sucinta, esos otros gastos asociados a la inversión en vivienda que cabe imputar para dar con el retorno neto.
Algunos de ellos son inciertos, como las reformas, y otros cabe informarse más de lo que yo lo estoy para saber a cuánto ascenderían (impuestos y tasas).
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Quizas seria interesante tener en cuenta, si por ejmplo tienes electrodomesticos por valor de 5000€ y la vida media de ellos es de 8 años… calcular lo que supondria en un mes. Idem con los muebles y con una reforma general de la casa, p.ej si calculamos 50.000 € de reformas cada 30 años… por decir algo, cuanto supone esto en el mes a mes.
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Muchas gracias por sus comentarios. Personalmente creo que merece la pena hacer un trabajo exhaustivo de campo si está interesado en comprar un inmueble tanto para alquilar como si va a ser su vivienda habitual. El IBI y los gastos de comunidad los puede conseguir del propietario actual. El estado de la vivienda y la estimación del coste de una reforma para alquiler o disfrute propio lo puede estimar con un técnico con el que vaya a visitar el inmueble.
Con relación a las 3 grandes inversiones a las que habitualmente tienen que hacer frente las comunidades de propietarios a lo largo de los años (sustitución de ascensores cada 30 años y eliminación de barreras arquitectónicas si es el caso, reparación y limpieza de fachadas y sustitución de cubiertas cada 40 años aproximadamente) puede realizar una estimación preguntando al propietario actual cuáles han sido las derramas mientras ha mantenido la propiedad y contrastarla con un técnico con el que pueda evaluar el estado de los elementos comunes del edificio.
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Justo hoy he estado haciendo números de cuanto es la rentabilidad neta del alquiler de un piso que tengo alquilado en Madrid y que justo ahora se me van los inquilinos. Rentabilidad bruta de un 6% que ya sabía pero restando todos los gastos de IBI, comunidad, seguro de hogar obligatorio por hipoteca, derramas e impuestos se queda en 3,5% neto. La verdad que es menos de lo que esperaba. Alguno me dirá que si inviertes en REITS tb pagas impuestos pero es que en el alquiler ese beneficio te va a la base imponible y aunque en Madrid existe una exención del 60% en el alquiler por vivienda habitual, ese restante 40% pueden estar aplicando un 37-45% si se tiene un sueldo medio alto.
Si a eso le sumamos una futura limitación del precio del alquiler, a uno le dan ganas de vender el piso e invertir en REITS o RV en general
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Soy el único que piensa que la vivienda está sobrevalorada? No creen que con los salarios actuales, lo que se pide por las viviendas es algo exagerado? Que muchos de los que se están hipotecando en los últimos años lo van a pasar mal en el medio plazo? O, incluso a los que se hipotecaron hace 15 años. Y más aún con la que se nos viene encima. Tengan en cuenta que este foro es un oasis dentro de la escasa cultura financiera que tiene el ciudadano medio.
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Creo que no es fácil responder a modo general. Depende de qué vivienda. Uno esperaría cierta corrección debido al covid, pero si sucede como con la bolsa y las vacunas nos devuelven a la normalidad prepandemia, puede que no llegue a ahondarse en la caída. Por otro lado, si vamos a un entorno inflacionario (la Fed empieza a subir tipos, los gobiernos hiperendeudados necesitan refinanciarse…) podría darse que la vivienda en términos nominales esté hoy incluso barata. Personalmente no tengo una visión concluyente acerca de si la vivienda está cara.
¿Están los bonos de gobierno caros pagando entre -0,50% y 2% nominal?¿Está la bolsa cara con PERes y el indicador Buffet en niveles históricamente altos? Si el efectivo se ve erosionado por los tipos negativos, al final este se coloca en algún lugar.
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