La rentabilidad del 5% de la que usted habla en el ejemplo no es, al menos para mí, una rentabilidad bruta. Para que fuera una rentabilidad bruta, tendría que restar a los ingresos del alquiler los gastos que usted no puede repercutir al inquilino que son, al menos, tres: gastos de comunidad, IBI y seguro frente a daños a terceros. Ahí tendría los beneficios brutos antes de impuestos, lo que vendría a ser el EBIDTA de una compañía, que, divididos por el importe total de compra del inmueble con gastos e impuestos incluidos, le da la rentabilidad bruta antes de impuestos. La rentabilidad neta sería la que le quedaría después de aplicar a sus beneficios brutos su base imponible correspondiente. Todo ello suponiendo que puede encadenar inquilinos sin solución de continuidad y que no tiene gastos extraordinarios de mantenimiento del inmueble.
Con relación a la afirmación de que la inversión directa en activos inmobiliarios tiene menos riesgo que la inversión en renta variable, sería especialmente cuidadoso, teniendo en cuenta que esta presenta unos riesgos intrínsecos a su naturaleza, como son la iliquidez o la alta concentración que, cuando se presentan, no son nada desdeñables.
Yo es que en este caso, si de los 400€ de cuota hipotecaria, intereses son 100€, los 300€ de capital amortizado los cuento como beneficio. Al final estoy sacando un préstamo y lo está pagando otra persona por mi.
Todo esto teniendo en cuenta que la vivienda no se haya comprado a mal precio y que al final siempre puede uno venderla en cualquier momento, pagar lo que falte de hipoteca y recuperar el resto del capital. Todo con matices, por supuesto, pero no hablamos de un préstamo para una inversión “no retornable”, en la que el activo subyacente se devalúa y el préstamo sigue igual.
Y si esto no fuese así, dudo que los bancos prestasen dinero al 1-2% a 30 años. Intente pedir un crédito de igual importe y plazo para montar un negocio o para comprar acciones, a ver qué condiciones se encuentran.
Es como dice @Toti . No confundamos amortización con interés. Es exactamente igual que como en las empresas. Además, por haber pedido dinero prestado, está la deducción fiscal tan perversa 
La amortización es dinero que debemos de menos, por lo que implica que una parte mayor de los activos de la empresa o la casa es nuestra.
En primer lugar, mis disculpas por seguir desvirtuando el hilo…
A groso modo, paso a poner un ejemplo con hipoteca.
Si aporto un 8,5% del precio del inmueble como gastos de compra (aproximadamente en Madrid) y aporto un 5% adicional, me queda una hipoteca por el 95% del valor del activo. Si pago por el piso 220.000€, estaría aportando unos 30.000€ en total (8,5+5=13,5%) y tendría una cuota de hipoteca de 680€ (para el ejemplo, un 1,25% de interés fijo a 30 años). Con esta premisa y los 1000€ de renta mensual de mi post anterior, tendríamos unos ingresos tras pagar la hipoteca de 320€/mes (3.840€/año), que se transforman ante una inversión de 30.000€, en una rentabilidad bruta del 12,8%.
A diferencia de mis conocimientos técnicos como ingeniero o del sector inmobiliario como broker, con total certeza mis conocimientos financieros no son tan avanzados como los suyos; pero es el uso y costumbre en el sector, utilizar el concepto beneficio bruto como la división de la renta anual del inmueble dividido por el coste del mismo (incluyendo gastos: ITP, notaría, registro y gestoría). Así mismo, se utiliza beneficio neto, para la misma división, solo que restando a la renta del inmueble, los gastos que usted estipula (comunidad, IBI y seguro), sumados a mantenimiento, inmobiliaria, seguro santi-impago, etc. Por último, estaría el beneficio neto tras impuestos.
Un ejemplo a groso modo sin apalancamiento y con un único inmueble sería: 6% de rentabilidad bruta, 4,75% de neta (1,25% de gastos) y una rentabilidad neta tras impuestos del 4%.
En cuanto a la comparación con la renta variable, ya he dicho anteriormente que la problemática es la necesidad de un capital elevado y la menor liquidez del activo; pero por contra, la volatilidad es menor y la posibilidad de que su valor se desplome o llegue a 0 creo que es claramente inferior. Sobre este punto, diría que en la peor crisis inmobiliaria de la historia de España, en 2008, los activos en Madrid capital tuvieron una perdida de valor de un máximo del 50% (en Madrid no se expropian viviendas, ni van a valor 0); sin embargo, hay muchas empresas que han desaparecido (100% de pérdida, valor 0) o han perdido un 70, 80 o 90% de su valor. Otro tema sería la inversión en renta variable, por ejemplo, a través de índices.
El mercado inmobiliario es mucho más complejo de lo que se ha expuesto y, de las rentabilidades que aquí se han citado, algunas superando el 10% bruto, dejemos el neto por cuestiones de variabilidad personal o societario, solo se obtienen en ciudades muy concretas y, a su vez, en zonas muy específicas de las mismas.
Debe considerarse que es necesario, para la obtención de estas altas rentabilidades del correspondiente apalancamiento y, cuando hablamos de plazos superiores a los 20 años para el retorno, asumimos unos riesgos de variabilidad en las condiciones estudiadas en el inicio de la operación, tanto a nivel poblacional, legal, económico, social e, incluso, urbanístico y de servicios, etc., sin despreciar aquellos relativos a la propia tipología del inmueble, su antigüedad, deterioro, derramas, etc. que son muy complejos de determinar.
Les pongo un sencillo ejemplo, habitual en la ciudad en la que resido. Aquí, es tradicional por los equipos de gobierno la bonita técnica impositiva de las contribuciones especiales, es decir, implanto o mejoro unos servicios y casco a los vecinos el correspondiente porcentaje de contribución, en definitiva, te arruino la rentabilidad de un arriendo unos cuantos ejercicios. O pacto en el contrato que el inquilino afrontará determinadas cargas impositivas y servicios prestados por administraciones y, en su falta de atención, la hacienda nos las exige a nosotros aún no siendo beneficiarios de esos servicios, bajo la bonita técnica de la sustitución del sujeto pasivo dado que somos propietarios del inmueble. Y otras muchas gabelas e incidencias que deben ser consideradas.
Creo que rentabilidades, por lo que conocía del sector, superiores al 6/7 % bruto, no incluyo la supuesta revalorización del inmueble, pueden considerarse extraordinarias, debiéndose a condiciones muy puntuales que no pueden ser aplicadas a una generalidad de inmuebles tipo, los que más abundan. No dudo que se produzcan y, como aquí bien se ha dicho, actuando buenos profesionales, pero no es lo común en el sector.
Creo que usted ha dado en el quid de la cuestión, “EL” mercado inmobiliario no existe, igual que no existe “LA” inversión en bolsa, en renta fija, en whisky, o en vino.
Cada uno, cada microzona inmobiliaria, cada vino, cada añada de whisky, o cada acción, son diferentes, evolucionan de distinta manera, los concurrentes en el mercado las compran y venden a diferentes precios, no sólo por razones temporales, también por razones personales.
La experiencia de compra de un “cazador” de viviendas para alquilar en cualquier sitio de la geografía española, es muy diferente de quien quiere comprar una vivienda de similar tamaño y acabados cerca de sus padres.
La experiencia de compra de un “cazador” de acciones, que tiene un seguimiento de determinados valores y ha estudiado el negocio, esperando hasta que cree están muy baratas, es muy diferente de quien compra una vez al año al llegar la paga extra, y lo hace a través de su banco habitual.
Apostaría que en este foro hubo quien ganó dinero con “Terras”, y quién lo perdió.
Apostaría que en este foro hay arrendadores que obtienen ingresos apalancados por alquileres, ingresos no apalancados por alquileres, ha comprado algún/os objetos inmobiliarios en circunstancias adecuadas para obtener rentabilidades elevadas en esa compra-venta y otros que lo contrario. He visitado los dos vecindarios.
Que en determinada zona de Madrid, Huesca, Valencia o Vigo, haya una evolución de precios, al igual que JJ, MO, 3M, evolucionan en sus valores y dividendos, difícilmente invalida la percepción y experiencia personal.
Si alguno de ustedes está interesado en obtener rentabilidad de un arrendamiento de vivienda y cerca de su casa eso es poco frecuente, no me gusta decir imposible, amplíen su zona de búsqueda a otras ciudades, otros barrios. Como @kalambrazo escribe, pidan ayuda a profesionales inmobiliarios, pregunten.
En este foro ha aprendido mucho acerca de invertir en bolsa, a veces leyendo, a veces preguntando, a veces siguiendo enlaces y profundizando.
¿Hay acciones que dan un 7% de dividendos? ¿Todas las acciones?¿Los dan comprando a cualquier precio?¿Están garantizados esos dividendos?. Podemos hacer preguntas análogas en el inmobiliario, podemos añadir categorías: locales, naves, pisos, trasteros, garajes.
Las circunstancias de una geografía, de un fondo, de una acción subidas, bajadas, evoluciones desde el 2008, o desde el 2000, son de esa acción, fondo, garaje, o piso, vino, obra de arte, etc, hay otras que han evolucionado distinto. Si lo tomamos como una inversión, debemos gestionarlo y medirlo como tal, y cada uno lo hará con su proceso y sus métricas.
Con cada uno de esos medios habrá evoluciones que lleven a obtener una notable acumulación de riqueza, otras llevarán a mantener capacidad adquisitiva y algunas a pérdidas importantes. Conozco a personas cuya fortuna inmobiliaria se ha hecho desde que se arruinaron en el 2008 con viviendas, y alguno cuyo quebranto se ha hecho al vender fondos en plena caída de mercado en 2020.
Perdón por el ladrillazo.
@CalimeroRex Me ha gustado mucho su aportación, y estoy totalmente de acuerdo con que el mercado es muy heterogéneo, las condiciones impositivas marcan diferencias significativas en el beneficio final, y un 6-7% de rentabilidad sin apalancamiento ni revalorización del inmueble, no es tan fácil de conseguir.
Así mismo, coincido en que para lograr la mayor rentabilidad posible, hay que ponerse en manos de buenos profesionales; y añadiría que hay que tener un capital potente y que hay que aprovechar la “globalización” y la tecnología para invertir en las zonas que nos den más facilidades para lograr el mayor retorno con la mayor seguridad. A día de hoy, Madrid es el mejor entorno para inversión inmobiliaria en España, y cualquier inversor en el sector, sea de Cuenca, Valencia, Jaraíz de la Vera, o de dónde sea, debería de invertir en Madrid; poniéndose en manos de un buen profesional y con las herramientas tecnológicas que hay hoy en día, puede gestionar sus activos como si tuviera el inmueble a 100 m de su casa.
A mí esto me suena un tanto growth, y yo la inversión inmobiliaria la entiendo bastante más value. Quizá sea por la zona donde vivo.
Debo hacer los cálculos de otra forma. Unos ingresos brutos estimados de 12.000€ anuales a cambio de una inversión inicial de 30.000€ suponen una rentabilidad bruta del 40%. Una rentabilidad estratosférica, como no puede ser de otra forma teniendo en cuenta que el ratio de apalancamiento es de 8-9:1.
Yo considero la inversión inmobiliaria como value, pero quitando las grandes ciudades, como Barcelona, Madrid o Malaga, hay muchas que pierden habitantes, y por lo tanto, la tendencia de los activos inmobiliarios es a despreciarse, lo cual hace que sea una mala inversión a largo; otra cosa sería, aprovechar un periodo de cambio de ciclo, de crisis a “burbuja”, para sacar una buena rentabilidad, pero en el largo, pierden valor. Obviamente hay excepciones, y un gran conocimiento de cualquier mercado inmobiliario, por pequeño que sea, puede reportar pingües beneficios.
Dicho esto, la inversión inmobiliaria de calidad, a día de hoy, es global, y la gran inversión internacional que llega a las grandes ciudades, es la que cambia o potencia las tendencias; y por lo tanto, optimiza las rentabilidades si se sabe aprovechar esa oportunidad.
En cuanto al tema de la rentabilidad, lo reflejé así para mostrar a ignatius la diferencia entre comprar cash la totalidad del activo vs solo aportar una parte; mi intención era sacar hipoteca de la ecuación, para que fuera claramente visual la gran diferencia que aporta el apalancamiento.
Niusleta de inversión y 35K seguidores y no sabe la relación entre capitalización bursátil y precio de la acción:
La burbuja de los enteraos de internet será la siguiente en explotar 
El problema es que los que le siguen saben aún menos!
Ostras, garantizado 100% en 3-5 días…
Un tipo con esos superpoderes se anuncia con fotocopias en el Metro…
Hummmmmm… sospechoso… 
Para que vean que no sólo están en twitter! 
Casi identicos anuncios los he visto en multiples provincias españolas.
Una de las funciones del estado es proteger al que no puede protegerse.
¿ Deberia la policia o la fiscalia, actuar DE OFICIO ?
Saludos, Rinimi.
Se que Ud. es un buen cristiano y cada noche, no más tarde de las doce, concilia el reparador sueño para afrontar la siguiente dura jornada.
Pero si un día se desvela, observará que en la televisión, a altas horas de la madrugada, solo hay dos tipos de programas, los dedicados a los juegos en línea para los noctámbulos ludópatas y los videntes que aconsejan sobre todo tipo de asuntos, tampoco debe extrañarle mucho, existe a todas horas y sobre todo tipo de asuntos unos tipos conocidos como “tertulianos”, lo mismo le explican cómo se deconstruye una tortilla de patatas como el próximo movimiento que realizará Finlandia sobre su incorporación a la OTAN, su saber es omnisciente. Es una corriente mundial, no nos hemos de preocupar.
Sobre actuar de oficio la fiscalía hay todo tipo de opiniones jurídicas, se analiza la situación, la acción, los importes, la capacidad cognitiva e intelectual del afectado, modalidades, etc., etc., encontrará para todos los gustos, la casuística es muy abundante y el éxito reside en como la vincula, generalmente, con el delito de estafa.
Nuestro amigo @Ipar a punto de sacar uno de sus míticos vídeos.
¿Será esta vez de Ajram y sus nuevas formaciones de sugestión?
¿Será acerca de todos los que se pusieron cortos justo un día antes de que las Grouuu cayeran?