Comprar casa o invertir


#141

También es peligroso el supuesto de contar con dos salarios de por vida. Ojalá sea así.
No siempre es posible, por ejemplo, si se tienen hijos, pues la conciliación laboral en España no existe, a no ser que uno tire de “abuelos esclavos”…


#142

Por eso hay que amortizar el préstamo cuanto antes y seguir invirtiendo, aunque no sea mucho, para invertir a saco una vez pagado el préstamo.

Además, si nadie compra casa, con los pisos que se hereden, siempre se podrán alquilar para complementar las inversiones/pensiones


#143

Totalmente de acuerdo, creo que hay compañeros que no hacen esas cuentas al comparar la opción de comprar o alquilar. Sólo hay que mirar en una hoja de cálculo cuanto pueden dan por ejemplo 50.000€ (20% entrada + IVA) al 6% durante 25 años, pues salen 215.000€. Eso por no hablar de los intereses que se pagan en la hipoteca.
El problema es que el ciudadano medio no invierte en la bolsa en un indexado o cartera de acciones (aquí me incluyo yo durante gran parte de mi vida)


#144

Pienso exactamente como tú, cuando suban los tipos la morosidad se va a disparar y surgirán oportunidades de compra a precios razonables.


#145

Tenga cuidado con el estilo de amortización “Francés”, que es el que utilizan los bancos para esquilmarle a uno. Yo antes de comprar, compararía hipotecas hasta en el último banco de Kuala Lumpur, para obtener las mejores condiciones, al máximo plazo y con el menor tipo de interés. No se deje engañar con las fidelizaciones, y recuerde que el cliente es el hipotecado, y el vendedor el Banco.


#146

Si eso he estado haciendo estas últimas semanas. Con el sistema francés, hay que amortizar lo máximo posible lo antes posible, por qué la mayor parte de intereses se pagan al principio.


#147

Pídela al máximo plazo, y luego ajusta la cuota a tu situación actual reduciendo plazo, en caso de necesidad podrás volver al máximo plazo o hacer otro ajuste, que en la escritura figure un plazo máximo no quiere decir que no puedas reducirlo si quieres. Asegura que esto lo puedes hacer o bien sin gastos o con un coste reducido, obviamente sin nuevas escrituras ni nada por el estilo. No desprecies hipotecas revolving por el mismo precio, tendrás disponibilidad de por vida mientras mantengas la vivienda.


#148

En esta tesitura me encontraba yo hace unos meses, con un capital importante ahorrado y buscando para comprar algo donde vivir. Vino la corrección y tomé la decisión a final de año de invertir ese dinero. Prácticamente dupliqué el valor de mi cartera gracias al aumento de la inversión y por cómo de rápido el mercado ha reaccionado para arriba por lo tanto en el cortisimo plazo la decisión ha resultado acertada.

En mi caso más bien ha sido una patada hacia adelante pues la cuestión de fondo sigue ahí y creo sin lugar a dudas que en mi caso comprar es la decisión acertada pues vivo lejos de las grandes ciudades en una pequeña urbe que tiene de todo lo que en el dia a día necesito, a cinco minutos de mi trabajo de autónomo con una gran estabilidad y los precios son, en la mayoria de casos, razonables.

La respuesta a esta cuestión como bien dicen los gallegos casi siempre será depende.


#149

Escribo sobre el tema ya que es una decisión que llevo planteándome desde que conseguí un trabajo con suficiente estabilidad para afrontar el tema y esto me sirve como autoresumen:
Conclusiones:

  1. Es una obviedad que uno necesita una casa para vivir y que igual que un coche se trata de activos/pasivo un poco especiales.
  2. A la hora de tomar la decisión hay un punto financiero a partir del cual es muy beneficioso comprar y a partir de otro el alquilar. En mi cuenta mental: SI la relación (Precio inmueble +gastos + derramas por deterioro ó reforma) / renta alquiler es menor de 200, compra. Si es mayor de 300 hay que pensarlo muy bien y por encima de 400 el alquiler manda (aunque te expones al riesgo 4)
  3. Comprar te expone a gastos inmesos e indecibles + depreciación masiva si la zona se deteriora.
  4. Alquilar te expone a que el casero te llame mañana y te largue
  5. La revalorización de una vivienda es complicada de prever. Pero se puede olfatear: yo me fijo en la tasa de paro de la ciudad en la que vivo y su evolución, los niveles de renta (dificil de conseguir esta info salvo por los precios de super/bares y demás observaciones)
  6. Vivir en una casa que te gusta, mola.Si además te pilla bien cerca del tajo y tienes coles, colegas y familia a mano pues aún más. Si por comprar has de sacrificar todo esto…
  7. A una temprana edad es mucho más fácil vivir de alquiler y hacer ahorrillos para invertir y todo el tema de la movilidad laboral que al principio de la carrera profesional es clave. Una vez alcanzado un objetivo de inversión se puede empezar a dejar componer ese capital tranquilamente y empezar a ahorrar para la famosa “entrada”. Pero depende mucho del tamaño de la cifra.
  8. La “industria” inmobiliaria es un traga comisiones a nivel asombroso. Si es nueva: IVA + mil gastos, si es usada: 10% del precio de compra como poco… Y alguien se extraña que la vivienda se resiste a bajar?
  9. La vivienda actualmente es un activo financiero que yo en mi cabeza equiparo al oro. Para muchas personas es una forma de reserva de valor (que le pregunten a los venezolanos llegados a Madrid) y una generadora de rentas con alta visibilidad (o eso le parece al personal) que además se financia con deuda. Estar al tanto del ciclo de deuda del país puede ayudar.
  10. Cuando veas un tecnocasa cerrar, prepárate para comprar, cuando los veas colgar cartel de “vendido” uno tras otro… piensalo.
  11. Location, Location, Location
  12. The winner takes it all. La vivienda subirá en aquellas ciudades que sean capaces de crecer más pero esque las ciudades más grandes y prósperas ven amplificado este efecto por la llegada de más capital y más población. Los Detroit tienen el efecto contrario pero es donde se encuentran los superchollos…
  13. Con una vivienda no puedes escapar de Hacienda y la AEAT, lo sabe…
  14. Comprar o alquilar pero siempre sin prisa

Como ven no hay nada concluyente pero me estas ideas me ayudan a mantener la mente clara al respecto
(edit para corrección por dislexia temporal)


#150

Aunque celebro el resultado permítame que le diga que la decisión no se puede juzgar por el mismo, al menos en el plazo que nos ocupa


#151

Pues en todos las inversiones financieras el beneficio viene por asumir un riesgo… there is no free lunch


#152

Esto es cierto y hay que añadir que toda la deuda se deprecia y si es a largo plazo se nota, por lo tanto las hipotecas se benefician de la inflación que es de lo poco que juega en favor del endeudado, también le ayuda que haya mucha liquidez y tipos bajos, cosa que ahora se da y pienso que se va a seguir dando mientras la deuda pública en Europa sea tan abultada. Por ejemplo en USA han subido los tipos y pensaban seguir subiendo y ya han reculado un poco. Los tipos subirán pero aún quedan cosas por hacer, y lo van retrasando y retrasando, no ven el momento.


#153

Si, iba a poner algo de que en el largo plazo ya se verá pero se me pasó.

En mi caso, cuando veo oportunidades en el mercado la liquidez no me suele durar mucho y no soy contrario a endeudarme mínimamente, a los costes actuales del 1%, antes que la posibilidad de que “se me escape”. Si bien es cierto que los limites son ferreos y nunca jamás utilizaré un margen superior al 5% de mi cartera, dedicando el ahorro posterior a equilibrar este balance. Psicológicamente en mi caso la operativa funciona mejor así. Tengo bien claro en la cabeza que si las bajadas continuasen podría haber comprado más barato pero no siempre pasa y prefiero pájaro en mano que ciento volando. Es probable que a la larga esto suponga un coste significativo a la cartera pero como ya he dicho me siento más cómodo así.

A la inversa en el tema inmobiliario, tengo una paciencia que me impide pagar por algo que no me convence un precio inadecuado. Alguna oportunidad se me ha escapado pero por no haberlo visto a tiempo, cosa dificil de evitar. Con mis ingresos puedo hacer una compra de acciones al mes sin problema, sin embargo espero comprar solo un vez en inmobiliario en varias décadas, siempre que mis circunstancias personales se mantengan.


#154

Ojo que los escenarios para hacer según que suposiciones cambian.
Lo que uno puede creer fácil que es sacarle un 2-3% a la inflación, aunque mirando los datos de largo plazo así lo sugiere, luego resulta que hay plazos bastante largos donde no se ha cumplido la premisa.

En USA, entre 1966 y 1981 la renta variable no consiguió batir a la inflación. Y un combo 60% RV-40% RF de medio-largo plazo se quedó bastante por detrás.


#155

El problema, que debe de ser una tara congénita mía, es que no veo forma racional de valorar un activo inmobiliario. El efecto anclaje campa a sus anchas aquí y todo el mundo valora en función de lo que ve en el vecino de al lado. Para mi muy difícil así. No todos estamos dotados para el arte.


#156

¡Como se nota que Ud. no vive en Burgos!


#157

A mi la verdad es que me pasa lo mismo.

¿un m2 de humedades vale mas o menos que uno de grietas?


#158

Las humedades salen más caras, se lo garantizo. Por eso mejor y más barato vivir en Murcia, que en Burgos…


#159

Pues le voy a decir que su criterio es acertado. Cuando se compra una vivienda como residencia, no se pueden hacer los números como si se tratara de una inversión, puesto que no lo es. Como acertadamente señala, se trata de un gasto, de hecho, cuando transcurran 30/40 años la vivienda, aunque valdrá más euros por causa de la inflación, se habrá depreciado. Con lo que le den por la vivienda vieja no podrá pagar una nueva como es lógico.

Sin embargo, una vivienda en propiedad produce un bienestar que no se puede valorar de forma económica. Vd. mismo habrá visto su contrato de alquiler y habrá observado que sin consentimiento del dueño de la vivienda no puede hacer prácticamente NADA. Eso por no hablar de la incertidumbre que provoca encontrar otra vivienda si no llega a un acuerdo con el propietario o éste directamente no desea alquilar la misma: Mudanzas y la sensación de que no puede hacer un hogar de esa casa ni ponerla plenamente a su gusto porque no sabe si estará o no en el futuro y además porque no puede hacer obras sin consentimiento, etc… En una vivienda en propiedad puede hacer Vd. lo que le apetezca, y eso, como dice el anuncio de la tarjeta, no tiene precio.

Cierto es que en la actualidad le van a recomendar contínuamente que alquile en lugar de comprar, pero no es menos cierto que de los que hacen esa recomendación, la mayor parte tienen casa en propiedad, algunos incluso más de una.

Por otra parte, no conozco a nadie con una buena posición económica que viva de alquiler, salvo por razones de trabajo y, así todo, muchos de ellos mantienen una vivienda en propiedad en el lugar que consideran “su casa”.

Para finalizar, le diré que considero la inversión como un medio, no como un fin en sí mismo: Invierto para financiar mi bienestar personal y de quienes me rodean, no con el único objetivo de maximizar el crecimiento de mi cartera. Si no tuviera mi casa y otras muchas cosas, mi cartera indudablemten sería mayor, pero ¿Para qué, si mi bienestar sería mucho menor?


#160

La forma más usada son los testigos de compraventas similares en la zona, pero no hay dos viviendas iguales y siempre será por aproximación y muy subjetiva la tasación. A veces incluso se hacen dos tasaciones y se hace una media. Así que al igual que cualquier otro activo el valor es lo que el mercado acabe pagando, si tuviéramos 100 pisos iguales en una promoción y vendemos 10 a un precio podríamos suponer que los demás valen igual, pero puede ocurrir que no sea así y los que quedan para el final suelen ser los más baratos ya que se acaban bajando de precio. En resumen, que racional racional no hay forma pero creo que eso ocurre con todo, no solamente con inmuebles.