Digo que el calcula la TIR usando el flujo del alquiler sin tener en cuenta la devolución de la hipoteca.
Por eso le sale ese % tan elevado.
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Entiendo su punto. En los primeros años de la hipoteca ese RoE es bastante elevado en cualquier caso (porque el equity es bajo) y en los últimos bastante bajo (porque el equity es elevado). Alejandro Estebaranz muestra esa TIR con el equity más bajo posible (cuando da comienzo la hipoteca).
Por eso el modo como yo calculo el retorno de la hipoteca es sacando el rdto anualizado de:
(Precio de venta en fecha T + sumatorio de rentas del alquiler percibidas llevadas a fecha T) - (entrada de la hipoteca en fecha T +sumatorio de letras de la hipoteca llevadas a fecha T + coste de mantenimiento/transacción/tasas)
En mi opinión pueden salir números interesantes. Alrededor de 7% a ojímetro.
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Yo…ojiplatico me he quedado…
Que un concepto tan perverso para el particular como el apalancamiento se use como un medio simple para incrementar la supuesta rentabilidad…
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Otro de los aspectos que no contempla el video es que si la operación sale mal, (baja ocupación del alquiler, morosidad…etc.) y se combina con una disminución del valor de la vivienda, la deuda puede no extinguirse con el valor de venta de la vivienda y después de la ejecución, salvo que exista la posibilidad de “dación en pago” con tu garantía personal tienes que asumir el importe de la hipoteca pendiente.
Decir “alegremente” que se puede obtener un 17 %… pues no se como definirlo… mejor no digo nada.
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El gran problema que le veo a la inversión inmobiliaria es que en muchos casos, las previsiones de ingresos se asimilan mucho a las cuentas de la lechera, sobre todo por que no se tienen en cuenta los siguientes factores:
- Impuestos (no solo los que se devengan en la compra, sino también los que pagamos via IRPF tanto si la vivienda está alquilada como si no.
- Previsiones de ingresos: pocas veces se considera el hecho de que la vivienda esté vacía, o simplemente los inquilinos no paguen.
- Mantenimiento por deterioro de la misma - no es lo mismo arreglar el calentador que cambiar la instalación eléctrica.
No digo que la inversión inmobiliaria sea mala per se, pero en mi opinión funciona en casos muy concretos (zonas de altísima demanda y/o precios de compra excepcionalmente bajos).
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Buy and hold publican carta:
Reducen valores en cartera RV
Ven escenario pesimista de corto plazo
Fijan el pico máximo pesimismo covid-19 sobre mediados de Mayo visto lo visto. La bolsa se anticipa siempre y creen rebotará fuerte antes.
En RF también han movido ficha pasando gran parte a la liquidez en busca de oportunidades.
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He leído la primera hoja y una duda asalta…corroe mi intelecto…
Puede un gestor conocer en un par de semanas o tres quizá…los antecedentes…consecuencias…medidas correctoras…e implicaciones economico-sociales con mucha mayor profundidad que digamos un “sociologo” obligado a estar confiando en casa??
Reflexionando sobre la situación actual…antecedentes previos y tratando de adelantarme al futuro incierto para todos me atrevería a decir que comienzo a pensar que un gestor generalista…no sabría como decirlo…seguro que tiene su público, no digo que no pero…
Es posible en un par de meses ser experto en el sector healh?? O en barquitos?? Cuantos años nos puede llevar a cada uno de nosotros tener un conocimiento medianamente razonable de nuestra actividad profesional??
A cuantos de ustedes les ha sucedido que cuando empezaron a currelar se creían dioses y 10 o 15 años después se ríen de las tonterías que hacían?? Les sucede ahora que se dan cuenta que son más las cosas que desconocen que las que ya han aprendido??
Disculpen esta reflexión seguramente sacada de contexto…serán seguramente las horas confiando en casa…
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Aquí se han currado una recopilación de cartas interesante
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Muchas gracias. Muy interesante